LIP Invest: Marktbericht Q3 2022 „Logistikimmobilien Deutschland“

LIP Invest, Anbieter von Immobilien-Spezialfonds für institutionelle Investoren in der Assetklasse Logistikimmobilien Deutschland, veröffentlicht im Rahmen seines quartalsweise erscheinenden Marktberichts „LIP UP TO DATE – Logistikimmobilien Deutschland“ aktuelle Entwicklungen der weiterhin stark nachgefragten Assetklasse Logistikimmobilien.

(München) Neben einem Rückblick auf das dritte Quartal 2022 gibt der Bericht auch einen Ausblick auf die Entwicklung des Investmentmarktes für das vierte Quartal 2022. Der Marktbericht beinhaltet Zahlen und Informationen zum Transaktionsvolumen, zum Flächenumsatz und Neubauvolumen, zur Renditeentwicklung in Abhängigkeit von Gebäudealter, Standort, Objektqualität und Mietvertragslaufzeit sowie zum Zins- und Marktgeschehen.

Marktüberblick

Der Investmentmarkt für deutsche Logistikimmobilien zeigte sich im dritten Quartal überraschend stabil. Auch vor dem Hintergrund der deutlichen Zinserhöhungen und einer hohen Volatilität mit Zinssprüngen von teilweise 0,5 Prozent innerhalb weniger Tage, gestiegener Inflation und einer erschwerten Kaufpreisfindung übertrifft das Transaktionsvolumen in den ersten neun Monaten den langjährigen Durchschnitt. Zwar ist die Transaktionstätigkeit auch im dritten Quartal nach wie vor hoch ausgefallen, das Ergebnis basiert aber zu einem großen Teil auf bereits Anfang des Jahres angebahnten Deals. Aktuell finden Käufer und Verkäufer immer schwerer zueinander. Die Situation erinnert an die Zeit der Weltwirtschaftskrise 2008, als die Schere zwischen den Preisvorstellungen potenzieller Käufer und den Wertvorstellungen der Immobilieneigentümer weit auseinanderging.

Trotz der schwierigen wirtschaftlichen Herausforderungen mit steigenden Energiepreisen, Versorgungsengpässen und unterbrochenen Lieferketten ist die Flächennachfrage auf Seiten der Nutzer weiter sehr hoch. Auch vor dem Hintergrund der zwischenzeitlich gestiegenen Baukosten entwickelt sich der Markt für Neubauten weiterhin dynamisch. Zunehmend bremsend wirkt sich hingegen die Angebotsseite aus. Kaum freiwerdende Bestandsflächen und eine immer schwierigere Verfügbarkeit von geeigneten Grundstücken verhindert deutlich höhere Flächenumsätze.

Natalie Weber, Prokuristin und Head of Fund Management bei LIP Invest, prognostiziert zum Jahresende einen deutlichen Rückgang des Transaktionsgeschehen mit weiterem Renditeanstieg. „Bei Finanzierungszinsen von rund 4 Prozent oder darüber werden wir bei Neubauten wohl bald wieder Renditen von über 5 Prozent sehen. Die in den letzten Jahren zu niedrigeren Renditen erworbenen Objekte werden aufgrund von Mietanpassungen voraussichtlich ihre Kapitalwerte halten.“

Investmentmarkt

Statt der angenommenen rückläufigen Entwicklung des Transaktionsgeschehens bewegt sich das Transaktionsvolumen im dritten Quartal mit 1,9 Milliarden Euro auf dem Niveau des vorangegangenen Quartals. Das überraschend starke Ergebnis fußt größtenteils auf zuvor angebahnten Deals, die im dritten Quartal ihren Abschluss fanden. Einige großvolumige Einzeldeals, wie bspw. der Ankauf eines 60.000 Quadratmeter Logistik-Neubaus in Kerpen für 115 Millionen Euro, haben das Quartalsergebnis begünstigt. Insgesamt beläuft sich das Transaktionsvolumen der ersten neun Monate auf 8,0 Milliarden Euro, was vor allem auf das starke erste Quartal zurückzuführen ist.

Die veränderten Zinskonditionen sind nun mit etwas Verzögerung am Logistikimmobilienmarkt angekommen. Die Bruttoanfangsrendite für moderne Logistikobjekte belief sich im dritten Quartal auf 4,35 Prozent. Bis zum Jahresende wird die Spitzenrendite voraussichtlich weiter ansteigen.

LIP analysiert stetig die Entwicklungen am deutschen Logistikimmobilienmarkt. Hierzu gehört unter anderem die Beobachtung der Angebotssituation. LIP wurden im dritten Quartal Objekte mit einem Volumen von 1,2 Milliarden Euro zum Kauf angeboten. Allerdings gehen aktuell nicht alle auf dem Markt angebotenen Logistikimmobilien tatsächlich in Transaktionen über. Mit knapp 60 Prozent sind Logistikdienstleister im dritten Quartal die dominierende Nutzergruppe der am Markt verfügbaren Logistikimmobilien, während die Industrie mit einem weit geringeren Anteil vertreten ist.

Flächenumsatz

Aufgrund des begrenzten Angebots an Logistikimmobilien ist der Vermietungsmarkt im dritten Quartal leicht ins Stocken geraten. Mit 1,8 Millionen Quadratmetern wurden weniger Logistikflächen umgesetzt als in den vorherigen Quartalen. Dass das Ergebnis der ersten neun Monate mit 6,2 Millionen Quadratmeter nichtsdestotrotz das Vorjahresergebnis übertrifft, liegt vor allem an dem starken zweiten Quartal. Den größten Abschluss des dritten Quartals stellt die Vermietung von 70.000 Quadratmetern Logistikfläche an Moeller Maersk in Bremerhaven dar.

Insgesamt ist die Nutzernachfrage weiterhin auf hohem Niveau, was sich auch in der Neubautätigkeit widerspiegelt. Im dritten Quartal wurden 1,4 Millionen Quadratmeter an neuen Logistikflächen errichtet. Die Neubautätigkeit der ersten neun Monate beläuft sich somit auf 4,1 Millionen Quadratmeter. Im September hat der Projektentwickler Lang & Cie. Industrial den Baustart eines 67.000 Quadratmeter großen Multi-User-Zentrums in Koblenz verkündet. Die Mietflächen sind bereits vor Fertigstellung 2024 vollständig vermietet.

Ausblick

Unter den derzeitigen geopolitischen Verwerfungen, einer ungesicherten Energieversorgung und weltweit steigenden Preisen ist eine Vorhersage nur schwer möglich. Nicht nur die Logistikbranche – Stichworte Arbeitskräfteverfügbarkeit, Fahrermangel, Flächenverfügbarkeit und Infrastruktur – sondern die gesamte deutsche Industrie braucht eine stärkere Unterstützung von politischer Seite. Deutschland zählt weltweit zu den besten Logistikstandorten. Sowohl die Flächennachfrage auf Nutzerseite als auch das Interesse an Logistikimmobilien wird weiterhin hoch ausfallen. Die Assetklasse hat gegenüber Festzinsanleihen den Vorteil der Inflationssicherung. Daher werden Verkäufer und Käufer nach einer erschwerten Preisfindungsphase auch wieder zueinander finden. Allerdings wird dies nicht ohne deutlich höhere Mieten möglich sein.

Trends aus der Logistik: Starke Nachfrage nach Möglichkeiten zur Lagerung von Lithium-Ionen-Batterien

Die Elektromobilität wird in der Logistikimmobilienbranche immer präsenter. Immer mehr Unternehmen – insbesondere aus der Automobilbranche – fragen nach Flächen zur Lagerung von Batterien. Nicht jede Logistikimmobilie ist hierfür geeignet, zumal es auch noch keine einheitlichen öffentlich-rechtlichen Vorgaben zur fachgerechten Lagerung gibt. Daher muss jede Immobilie auf ihre Eignung individuell geprüft werden.

Bei der Lagerung und dem Handling von E-Batterien ist insbesondere das Thema Brandschutz zu beachten. Bei Lithium-Ionen-Batterien handelt es sich um ein hochentzündliches Gefahrengut. Sie können bei falscher Handhabe, starken Temperatureinwirkungen oder mechanischem Einwirken unbeabsichtigt in Brand geraten.

Logistikimmobilien müssen folglich mit einer Brandanlage – inklusive früh auslösendem Brandmeldesystem – ausgestattet sein, die schnell, gezielt und mit dem richtigen Löschmittel reagiert. Da Löschmittel auf Pulver- oder Schaumbasis weniger effektiv sind, raten Experten zu Sprinkleranlagen mit hoher Wasserbeaufschlagung. Neben Feuerschutztoren inklusive Löschwasserrückhaltung sollten die Logistikimmobilien über eine WGK-Abdichtung verfügen, damit das kontaminierte Löschwasser nicht ins Grundwasser gelangen kann.

Zu guter Letzt ist es unabdingbar, die Besonderheiten der Batterielagerung von Anfang an in der Gebäudeversicherung festzuhalten und die zuständigen Behörden bzw. Brandschutzgutachter miteinzubeziehen.

Allen Interessierten steht der Marktbericht kostenfrei zum Download unter https://www.lip-invest.com/de/research-forschung#forschung zur Verfügung.

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