BNP Paribas anuncia un récord en la inversión en propiedades logísticas

Que los mercados logísticos se han desarrollado muy bien a pesar de la pandemia de Corona y son considerados entre los ganadores ya no es un secreto. Con un volumen de ventas récord de 9 millones de m² (incluyendo usuarios propios) alcanzado en 2021, están avanzando a una nueva dimensión desconocida hasta ahora. Esto supera el resultado del año anterior en un 32 % y el promedio de diez años en un impresionante 40 %. Esto es lo que revela el análisis de BNP Paribas Real Estate.

„Lo extraordinario del resultado se muestra sobre todo en el hecho de que incluso la marca anterior de 2018 pudo ser superada en un 22 %. Para lograr un resultado así, deben coincidir muchas cosas que afectan la demanda. Esto incluye el continuo auge del comercio electrónico, así como la reorganización de las cadenas de suministro debido a los cuellos de botella con productos intermedios o también procesos de reestructuración en la industria, como la movilidad eléctrica. También ha ayudado una clara expansión de las actividades de construcción nueva, que ha aliviado un poco la escasez de oferta, aunque en la mayoría de las regiones todavía hay muy poco espacio disponible”, explica Christopher Raabe, director general y jefe de Logística e Industrial de BNP Paribas Real Estate GmbH.

Todos los hubs logísticos han podido crecer

La amplitud del aumento de la demanda se hace evidente en que todos los grandes hubs logísticos han podido aumentar sus ventas. El volumen de ventas de 3,76 millones de € corresponde a un aumento del 56 %. Esto también representa un nuevo récord histórico; nunca antes se había superado la marca de 3 millones de m². En total, cuatro mercados (Berlín, Fráncfort, Colonia, Leipzig) establecen nuevos récords. Fráncfort se ha colocado en la cima, donde el valor del año anterior se ha más que duplicado (875,000 m²; +108 %). En los siguientes lugares se encuentran Hamburgo (641,000 m²; +31 %), Berlín (609,000 m²; +41 %) y Leipzig (505,000 m²; +50 %). Düsseldorf muestra el mayor aumento con 303,000 m² (+109 %). Pero también en Múnich (347,000 m²; +46 %), Colonia (334,000 m²; +55 %) y Stuttgart (148,000 m²; +7 %) las ventas han aumentado notablemente.
También fuera de los grandes hubs logísticos se observan ventas muy altas. En total, se han implementado casi 5,3 millones de m² de espacios logísticos, lo que corresponde a un aumento del 20 % y representa, como se esperaba, un nuevo récord. El aumento de ventas del 2 % en la región del Ruhr parece relativamente modesto. Esto se debe al excelente resultado del año anterior. Sin embargo, se ha alcanzado el segundo mejor resultado de todos los tiempos. Las 12 regiones logísticas que BNPPRE analiza regularmente además de las áreas metropolitanas también pudieron aumentar sus ventas en más del 22 % a más de 1,6 millones de m².
La situación de la oferta sigue siendo tensa en muchas regiones logísticas. Aunque la actividad de construcción nueva más fuerte a lo largo del año ha ampliado la oferta a corto plazo, la alta demanda no ha cambiado la relación fundamental entre oferta y demanda. Sin embargo, al menos se ha podido crear suficiente producto nuevo para que la proporción de nueva construcción en el resultado total se mantenga en un nivel a largo plazo de casi el 65 %, y esto a pesar de un aumento notable en las ventas. La situación es diferente para los usuarios propios. Su participación alcanza con alrededor del 26 % el valor más bajo de los últimos diez años. El aumento de los costos de construcción y los precios de los terrenos, junto con una oferta de terrenos muy baja en áreas comerciales, a menudo les dificulta implementar sus planes. Al mismo tiempo, los sitios de Brownfield, que tienden a aumentar, a menudo son demasiado caros y complejos para los usuarios propios.

Los alquileres han aumentado notablemente

Es alentador que todos los grupos de la industria importantes hayan contribuido de manera significativa al excelente resultado. Los proveedores de logística aportan la mayor parte de las ventas con un 39 %, estableciendo un nuevo récord absoluto con 3,5 millones de m² y superando por primera vez el umbral de 3 millones de m². La situación es comparable para las empresas comerciales, que con aproximadamente el 36 % quedan apenas en segundo lugar. También absorben con 3,24 millones de m² tanto espacio como nunca antes en un año y también superan por primera vez la marca de 3 millones de m². El trío líder lo completan las empresas manufactureras, que alcanzan casi el 20 % y, por lo tanto, se mantienen relativamente por debajo de su promedio de diez años. Sin embargo, casi 1,8 millones de m² representan un muy buen resultado.
La fuerte demanda, junto con el aumento de los costos de construcción, ha hecho que los alquileres aumenten notablemente en comparación con el año anterior en casi todos los mercados. En promedio, las rentas máximas han aumentado en más del 3 %. Las mayores subidas se registraron en Múnich (7,50 €/m²; +7 %) así como en Berlín (7,50 €/m²) y Hamburgo (6,55 €/m²), donde cada uno ha aumentado alrededor del 4 %. En cuanto a los alquileres promedio, el aumento fue incluso más alto, con un promedio de casi el 4 %. Aquí, Colonia con aproximadamente el 8 % y Leipzig y Berlín con más del 5 % muestran el desarrollo más dinámico.

Se espera una alta demanda también para 2022

„También para el año 2022 se espera una demanda muy alta y volúmenes de ventas de espacios muy por encima de la media. Por un lado, esto se debe a las tendencias de la industria esbozadas, que durarán más tiempo y generarán impulsos adicionales de demanda, y por otro lado, a la recuperación económica que probablemente se acelerará a lo largo del año. El factor limitante seguirá siendo la oferta, que solo podría compensar al menos parcialmente o a corto plazo los aumentos de demanda mediante la inclusión de aún más desarrollos de Brownfield. En este contexto, todo apunta a un aumento continuo en el nivel de precios de los alquileres”, resume Bastian Hafner, jefe de Logística y Asesoría Industrial de BNP Paribas Real Estate GmbH, las perspectivas.
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