Analyse de BNP Paribas signale un boom des surfaces logistiques

L’analyse de BNP Paribas Real Estate sur le marché des biens immobiliers logistiques montre une demande très forte en début d’année, qui se poursuit sans relâche au deuxième trimestre. Avec un chiffre d’affaires de près de 3,6 millions de m², non seulement la valeur de l’année précédente a été dépassée d’un tiers, mais un nouveau record pour le premier semestre a également été établi. L’ancienne meilleure performance de 2011 a été augmentée d’environ 7 %.

(Francfort/Main) « Avec ce nouveau record historique, il est souligné d’une part que le secteur logistique a mieux supporté la crise du Corona que la plupart des autres secteurs économiques, et d’autre part qu’il bénéficiera également à long terme de processus d’adaptation structurels. Il convient de mentionner ici en particulier l’importance croissante du commerce électronique et de la logistique urbaine, ainsi que les nouvelles exigences pour les entreprises de production. La mobilité électrique, dont le développement entraîne également des besoins supplémentaires en surfaces, n’est qu’un exemple emblématique », explique Christopher Raabe, directeur général et responsable de la logistique et de l’industrie de BNP Paribas Real Estate GmbH.

Les grandes régions logistiques stimulent le chiffre d’affaires, mais tous les sites en bénéficient

Il est réjouissant de constater que les grandes régions logistiques (Berlin, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Cologne, Leipzig, Munich, Stuttgart) contribuent de manière significative à l’augmentation du chiffre d’affaires. Avec plus de 1,58 million de m², elles ont également établi un nouveau record et dépassé le résultat de l’année précédente de 58 %. Cela est également dû au fait que dans certains marchés, l’offre a été légèrement élargie grâce à des développements de projets spéculatifs. À l’exception de Leipzig, où après le chiffre d’affaires record de l’année précédente de 187 000 m² (-10 %), le deuxième meilleur résultat de tous les temps a été enregistré, tous les sites ont pu augmenter de manière significative. En tête se trouvent Francfort (333 000 m²; +44 %) et Hambourg (331 000 m²; +135 %), suivis de Berlin (250 000 m²; +91 %). Cologne (148 000 m²; +202 %), Munich (138 000 m²; +30 %), Düsseldorf (111 000 m²; +59 %) et Stuttgart (85 000 m²; +31 %) affichent également des augmentations significatives.
En dehors des principaux sites, le chiffre d’affaires a également augmenté, bien que de manière légèrement plus modérée avec près de 17 %. Les régions de deuxième ligne, c’est-à-dire les 12 hubs logistiques que BNPPRE analyse régulièrement en plus des zones métropolitaines, ont particulièrement bénéficié de la demande croissante. Avec 869 000 m², elles ont doublé leur chiffre d’affaires en un an. Les régions de Brême, Münster/Osnabrück ainsi que Kassel/Bad Hersfeld/Eisenach ont montré une dynamique particulièrement forte. En revanche, la région de la Ruhr a enregistré une baisse. Après avoir enregistré le deuxième meilleur résultat de tous les temps au cours de la période de l’année précédente, le chiffre d’affaires actuel avec 190 000 m² est d’environ un tiers inférieur.

Déplacement vers des surfaces existantes en raison de besoins à court terme

La part des surfaces neuves (près de 59 %) ainsi que la participation des utilisateurs finaux au chiffre d’affaires des surfaces (27 %) sont inférieures à la moyenne. La légère baisse de la part des constructions neuves par rapport aux années précédentes est en partie due au fait qu’un certain nombre d’utilisateurs, ayant des besoins en surfaces très à court terme, ont été contraints de se tourner vers des surfaces existantes de moindre qualité pour saisir les opportunités commerciales actuelles. La part inférieure des utilisateurs finaux est due à différentes tendances : on peut citer ici par exemple la diminution de la volonté de lier des capitaux à long terme (surtout dans le contexte de l’augmentation sensible des coûts de construction et de terrain), mais aussi le désir de pouvoir réagir de manière plus flexible et rapide aux tendances d’adaptation structurelle accélérées grâce à des durées de contrat plus courtes ou à des décisions de localisation.

Large base de demande

Il est particulièrement réjouissant que l’augmentation significative du chiffre d’affaires repose sur une large base de demande et ne soit pas due à des développements exceptionnels de quelques secteurs. Le fait que l’économie ait de nouveau montré des signes de reprise se manifeste également par la part de chiffre d’affaires des prestataires logistiques, qui, avec plus de 35 %, se situe à peu près à son niveau de longue date et se place ainsi en tête. Les entreprises commerciales ne sont devancées que de peu, atteignant 34,5 %. Les principaux moteurs de la forte demande du commerce sont la croissance continue du commerce électronique, le développement positif du commerce alimentaire ainsi que l’importance croissante de la logistique du dernier kilomètre. Mais les entreprises de production participent également de manière significative au résultat global positif avec près de 24 % et élargissent leurs capacités pour relever de nouveaux défis et exigences.

Les prix des loyers ont augmenté dans plusieurs marchés

Étant donné que les marchés logistiques n’ont guère ressenti d’effets négatifs de la pandémie de Corona, il n’est pas surprenant que les prix des loyers aient tendance à augmenter. Dans plusieurs grandes régions logistiques, les loyers de pointe ont augmenté au cours des douze derniers mois. La plus forte augmentation a été enregistrée à Cologne avec près de 4 % pour atteindre actuellement 5,80 €/m², suivie de Munich avec près de 3 % pour atteindre 7,20 €/m². Mais à Düsseldorf (6,10 €/m²), Hambourg (6,40 €/m²) et Leipzig (4,60 €/m²), ils ont également augmenté d’environ 2 %. En revanche, ils sont restés stables à Berlin (7,20 €/m²), Francfort (7,00 €/m²) et Stuttgart (7,00 €/m²). Un développement comparable a également été observé pour les loyers moyens.

Perspectives

« Compte tenu des conditions-cadres qui s’améliorent de plus en plus, tant en ce qui concerne l’évolution de la pandémie que la reprise économique, on peut également s’attendre à une demande forte et plutôt en hausse pour le deuxième semestre. La barre des 7 millions de m² pour le chiffre d’affaires annuel devient donc de plus en plus un objectif. Cependant, il reste à voir si elle pourra être dépassée pour la deuxième fois après 2018, et cela dépendra également du développement futur de l’offre », résume Bastian Hafner, responsable de la logistique et du conseil industriel de BNP Paribas Real Estate GmbH, les perspectives.
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