Colliers annonce un nouveau record dans les investissements logistiques

Une forte activité sur le marché des biens immobiliers logistiques entraîne un volume de transactions exceptionnel de plus de 9,2 milliards d’euros. L’année record précédente de 2017 a été dépassée de 8 % en 2021. La classe d’actifs logistique se classe ainsi au deuxième rang (15 % de part de marché) et dépasse les biens immobiliers de détail à la fin de l’année. Cependant, le rendement brut de pointe diminue de 45 points de base pour atteindre 3,25 %.

(Francfort/Main) Le marché allemand des biens immobiliers industriels et logistiques termine l’année 2021 avec un nouveau volume record. Selon Colliers, plus de 9,2 milliards d’euros ont été investis dans des actifs industriels et logistiques allemands. L’année record précédente de 2017 (environ 8,7 milliards d’euros) a été dépassée d’environ 8 % après une fin d’année exceptionnellement dynamique. Il est particulièrement remarquable que le résultat de 2017 ait été principalement réalisé grâce à trois acquisitions de plateformes de grande envergure, tandis qu’en 2021, aucune transaction de cette ampleur n’a été enregistrée sur le marché allemand, et finalement, la forte activité du marché a conduit à ce résultat exceptionnel.

La moyenne sur cinq ans a été largement dépassée avec une augmentation de 37 %, de sorte que la classe d’actifs s’est solidement établie comme le deuxième type de bien immobilier le plus fort sur le marché immobilier commercial allemand. Les biens immobiliers logistiques occupent actuellement la deuxième place avec une part de marché de 15 % devant les biens immobiliers de détail.

Nicolas Roy, responsable de l’Industrie & Logistique chez Colliers : « Le marché immobilier commercial en Allemagne connaît un véritable engouement pour cette classe d’actifs, ce qui est en grande partie dû à l’évolution extrêmement prometteuse des 24 derniers mois. La demande résiliente en espaces logistiques pendant la pandémie a joué un rôle énorme, mais aussi le boom associé du commerce en ligne et la nécessité d’une logistique urbaine efficace pour gérer les volumes de colis supérieurs à la moyenne. Selon une prévision de l’Association fédérale des services de colis et d’expédition (BIEK e.V.), le nombre d’envois de colis en Allemagne devrait augmenter de 8 % par an pour atteindre 5,7 milliards d’ici 2025, ce qui promet une croissance durable du côté de la demande. Dans un contexte d’offre d’espace fortement limitée, nous nous attendons donc à une croissance positive des loyers. »

Les Forward-Deals gagnent en importance

Étant donné que l’offre est particulièrement limitée dans le secteur Core et qu’un nombre restreint de nouveaux biens de qualité est disponible sur le marché, de plus en plus d’investisseurs choisissent un Forward-Deal, où des projets de construction sont acquis par les développeurs avant leur achèvement. Les acheteurs espèrent ainsi sécuriser tôt une opportunité d’investissement attrayante. Un exemple en est le développement de projet « Coreport II » à Reichertshofen (entre Munich et Nuremberg), où Real I.S. AG a sécurisé pendant la phase de construction le nouveau bien logistique d’environ 12 400 mètres carrés d’Intaurus.

Les investissements uniques de grande envergure marquent le marché

Environ 2,9 milliards d’euros, soit près d’un tiers du chiffre d’affaires, ont pu être attribués à des ventes en paquet. Cependant, la part des transactions de portefeuille dans le chiffre d’affaires total a également enregistré une tendance à la baisse, comme l’année précédente (2020 : 35 % contre 2019 : 40 %). Bien qu’un plus grand nombre de portefeuilles ait été comptabilisé que lors des deux dernières années, la part du volume total est restée inférieure à la moyenne. Cela est principalement dû à la part disproportionnée d’investissements uniques réalisés en 2021, qui ont représenté environ 68 % du chiffre d’affaires total. Ainsi, les ventes de portefeuilles restent actuellement une opportunité rare mais populaire, qui trouve des acheteurs solvables. La forte pression concurrentielle entraîne un combat des prix au-dessus de la moyenne dans le processus d’enchères.

Parmi les plus grandes transactions de portefeuille de 2021 figurait l’acquisition de plusieurs milliards d’euros du fonds paneuropéen EQT/Exeter « Europe Value Venture Fund III » pour un total d’environ 3,1 milliards d’euros par le fonds souverain asiatique GIC (Singapour), dont environ 20 % sont attribués au marché allemand, avec des biens acquis dans des emplacements tels que Berlin, Hanovre, Paderborn et Dortmund.

De plus, au milieu de l’année, l’acquisition du portefeuille Clarion, d’une valeur totale de plus de 800 millions d’euros, par l’investisseur canadien Dream Global a également eu lieu, avec quelques actifs allemands changeant également de propriétaire. Dans le portefeuille Summit, d’une valeur totale de plus d’un milliard, le fonds Tristan « Episo 5 » a sécurisé divers biens logistiques dans des emplacements attractifs, en plus de bureaux et de biens de détail.La part des portefeuilles dans la fourchette des centaines de millions, qui se sont déroulés sur le marché allemand en 2021, s’est élevée à environ 2,4 milliards d’euros à la fin du quatrième trimestre, représentant un quart du volume total des investissements.

La plus grande transaction unique de l’année a été réalisée par Deka Immobilien avec l’acquisition du parc logistique Metawerk à Meerane (Saxe) pour environ 280 millions d’euros. De plus, DWS Real Estate GmbH a acquis le Spectrum, un bien logistique de 95 000 mètres carrés à Hambourg pour environ 189 millions d’euros. À un montant similaire, l’acquisition du « Log Plaza Brandenburg » à Großbeeren pour environ 160 millions d’euros a également contribué à un nouveau volume de transactions record (environ 1,1 milliard d’euros) dans la région de Berlin/Brandebourg. Plusieurs transactions de plus de 50 millions d’euros ont atteint un nouveau record, affichant également de nouveaux facteurs de record au-dessus de 30 fois le loyer annuel.

Le rendement de pointe pour la logistique se rapproche de la barre des 3,0 %

La forte demande s’est donc manifestée non seulement par un nombre de transactions supérieur à la moyenne, mais aussi de manière évidente dans l’évolution des prix au cours des 12 derniers mois. Comme prévu, l’évolution des rendements a continué de descendre au cours de l’année, avec une offre simultanément limitée, de sorte que le rendement brut de pointe pour les biens logistiques de classe A est passé de 3,70 % au début de l’année à 3,25 % actuellement, établissant une nouvelle norme sur le marché allemand des biens immobiliers industriels et logistiques.

« Nous avons observé tout au long de l’année que les investisseurs ne voient presque plus de risques même pour les biens avec de courtes durées de bail, tant qu’ils se trouvent dans des emplacements avec une croissance locative prévue. Ainsi, les courtes durées peuvent plutôt être considérées comme une opportunité d’augmenter les revenus locatifs annuels de la propriété après l’expiration des baux. La nouvelle évaluation des risques se confirme également dans les facteurs de prix d’achat, qui sont supérieurs à 30 fois et ont été réalisés au cours des 12 derniers mois dans de nombreuses transactions », ajoute Roy.

En plus des actifs logistiques classiques, la demande des investisseurs pour les biens industriels légers reste élevée, mais en raison du manque d’objets sur le marché, ils ne représentent à nouveau qu’une petite part du volume total des investissements (environ 20 % ou 1,8 milliard d’euros). La compression des rendements s’est également poursuivie ici. Pour les biens de base situés dans les principaux centres d’investissement, le rendement de pointe se situe désormais à 4,25 %, soit 65 points de base en dessous de la valeur de l’année précédente. Parmi les transactions les plus significatives dans le secteur des biens industriels légers, on trouve à la fin de l’année l’acquisition du campus Siemens de 20 hectares à Nuremberg par VGP ainsi que l’achat du « Sigma Technopark » à Augsbourg pour environ 83 millions d’euros par le joint-venture Titanium fondé par AXA et Sirius.

Le capital étranger à un niveau stable

La part des investisseurs étrangers s’est stabilisée à la fin du quatrième trimestre à un niveau similaire à l’année précédente, de sorte qu’environ 4,4 milliards d’euros, soit 48 % du volume total des transactions, peuvent être attribués à des bailleurs de fonds internationaux. Environ la moitié de ce montant a été générée par des acquisitions de portefeuilles, y compris l’acquisition déjà mentionnée du portefeuille Exeter par le fonds souverain de Singapour GIC. Les investisseurs britanniques, tels que Tritax Eurobox, ont également maintenu une forte présence sur le marché. L’investisseur logistique britannique a sécurisé au cours de l’année des biens notamment à Bönen (118 millions d’euros) et à Gelsenkirchen (32 millions d’euros) et a également acquis par un accord d’actions les deux centres logistiques de Puma à Geiselwind (Bavière) et Wayfair à Lich (Hesse) pour un total d’environ 291 millions d’euros. En tout, la part de marché des investisseurs britanniques représente environ 28 % du volume total des investissements internationaux.

Perspectives : une forte activité sur le marché également attendue pour 2022

« L’intérêt pour les biens immobiliers logistiques reste indéniablement élevé et à un niveau très élevé. De plus en plus de maisons d’investissement concentrent désormais leur attention sur la logistique, de sorte qu’un capital suffisant est disponible et pourrait être placé. Il est certain que le volume des transactions aurait également été considérablement plus élevé si davantage de produits avaient été disponibles sur le marché. Les investisseurs qui n’ont pas réussi à obtenir des enchères sont donc sous pression pour atteindre leurs allocations cibles. Dans ce contexte, nous abordons la nouvelle année avec de grandes attentes, qui sera notamment marquée par une compression continue des rendements », conclut Roy.