Selon une étude de Logivest, le manque d’espace dans les ports est un défi

Selon une étude du consultant en immobilier logistique Logivest, seulement 1,2 million de mètres carrés des 26 millions de mètres carrés d’espace logistique nouvellement construits en Allemagne entre 2017 et 2021 se trouvent dans des zones portuaires. Cela représente environ 4,6 pour cent. Dans un rayon d’un kilomètre autour des ports, il y avait déjà 2,1 millions de mètres carrés, et dans un rayon de deux kilomètres, 2,9 millions de mètres carrés.

(Munich) Logivest a analysé les nouvelles constructions logistiques dans 178 ports des principales régions logistiques allemandes, comprenant des ports intérieurs et maritimes ainsi que des centres de transport multimodal.

« La faible construction neuve et le manque d’espaces logistiques dans les ports allemands risquent de devenir un grand défi pour le développement de la logistique multimodale », avertit Kuno Neumeier, PDG du groupe Logivest. La logistique multimodale, c’est-à-dire l’intégration de la route, du rail et de la navigation, est un élément central pour atteindre une logistique durable et minimiser les émissions de CO₂. Car même si le transport maritime de conteneurs est souvent critiqué pour son impact sur le changement climatique, il reste néanmoins beaucoup plus efficace que le transport routier.

Selon l’Office fédéral de l’environnement, les porte-conteneurs (3 000-8 000 EVP) émettent environ 17 g de CO₂ par tonne-kilomètre (tkm), tandis qu’un camion (poids lourd/tracteur 24-40 t, marchandise moyenne) émet environ 68 g/tkm. Ainsi, les espaces portuaires devraient en théorie être extrêmement attractifs pour les investisseurs immobiliers, les promoteurs et les logisticiens, car ils sont essentiels pour atteindre les objectifs ESG en raison de leur multimodalité. « Jusqu’à présent, la discussion sur les biens immobiliers logistiques durables se limite principalement à l’exploitation et à la construction de biens. L’impact du transport lors de la livraison et de la distribution des marchandises sur les critères ESG n’a jusqu’à présent pas vraiment d’importance - ni dans la réglementation étatique ni dans les différents systèmes de certification de l’industrie immobilière », déclare Neumeier.

Des problèmes en partie auto-créés

Le manque d’espaces logistiques dans les ports est en partie auto-créé. Souvent, des espaces actuellement non nécessaires sont vendus par les opérateurs portuaires, par exemple pour de nouveaux quartiers résidentiels. « Cela nuit souvent aux ports eux-mêmes. Car le développement résidentiel menace non seulement le droit de construire commercialement des réserves de terrains encore présentes dans la zone portuaire. La logistique portuaire ne s’accorde pas non plus avec le développement résidentiel en raison d’autres exigences en matière de bruit et d’émissions. Ici, des conflits sont souvent prévisibles », souligne Neumeier.

Des biens immobiliers obsolètes

Bien que dans de nombreux endroits, les nouvelles constructions logistiques dans les ports soient limitées, de nombreux sites portuaires offrent néanmoins un potentiel pour d’autres espaces logistiques modernes. « De nombreux ports en Allemagne disposent de biens immobiliers obsolètes, qui ne sont pratiquement plus adaptés aux utilisations logistiques modernes. Grâce à une revitalisation de ces friches, un potentiel de nouvelles constructions considérable pourrait être réalisé. Un tel potentiel est également offert par le remblai de surfaces aquatiques non ou plus nécessaires - un exemple très positif à cet égard est le Jade-Weser-Port », explique Neumeier.

Photo de titre/graphismes : © Logivest / Légende de la photo de titre : Le Westhafen à Berlin