BNP Paribas annonce un record d’investissement dans les biens logistiques

Que les marchés logistiques se soient fortement développés malgré la pandémie de Corona et qu’ils appartiennent plutôt aux gagnants n’est plus un secret depuis longtemps. Avec un chiffre d’affaires record de 9 millions de m² (y compris les utilisateurs finaux) réalisé en 2021, ils franchissent une nouvelle dimension jusqu’alors inconnue. Cela représente une augmentation de 32 % par rapport à l’année précédente et de 40 % par rapport à la moyenne des dix dernières années. C’est ce que révèle l’analyse de BNP Paribas Real Estate.

„La manière dont le résultat est exceptionnel se manifeste surtout par le fait que même le précédent record de 2018 a été dépassé de 22 %. Pour obtenir un tel résultat, de nombreux facteurs doivent se combiner de manière efficace. Cela inclut le commerce électronique en plein essor, ainsi que la réorganisation des chaînes d’approvisionnement en raison des pénuries de produits intermédiaires ou encore des processus de restructuration dans l’industrie, comme par exemple la mobilité électrique. Une expansion significative des activités de construction neuve a également contribué à assouplir quelque peu la pénurie d’offres, même si dans la plupart des régions, il y a encore trop peu d’espaces disponibles“, explique Christopher Raabe, directeur général et responsable de la logistique et de l’industrie chez BNP Paribas Real Estate GmbH.

Tous les hubs logistiques ont progressé

La large augmentation de la demande se manifeste par le fait que tous les grands hubs logistiques ont pu augmenter leur chiffre d’affaires. Le chiffre d’affaires de 3,76 millions d’euros correspond à une augmentation de 56 %. Cela représente également un nouveau record historique ; jamais auparavant la barre des 3 millions de m² n’avait été franchie. Au total, quatre marchés (Berlin, Francfort, Cologne, Leipzig) établissent de nouveaux records. Francfort se classe en tête, où la valeur de l’année précédente a plus que doublé (875 000 m² ; +108 %). Suivent Hambourg (641 000 m² ; +31 %), Berlin (609 000 m² ; +41 %) et Leipzig (505 000 m² ; +50 %). Düsseldorf affiche la plus forte augmentation avec 303 000 m² (+109 %). Mais à Munich (347 000 m² ; +46 %), Cologne (334 000 m² ; +55 %) et Stuttgart (148 000 m² ; +7 %), le chiffre d’affaires a également augmenté de manière significative.

Des chiffres d’affaires très élevés sont également observés en dehors des grands hubs logistiques. Au total, près de 5,3 millions de m² de surfaces logistiques ont été réalisés, ce qui correspond à une augmentation de 20 % et représente un nouveau record, comme prévu. L’augmentation de 2 % dans la région de la Ruhr semble relativement modeste. Cela est dû à l’excellent résultat de l’année précédente. Néanmoins, cela a permis d’atteindre le deuxième meilleur résultat de tous les temps. Les 12 régions logistiques que BNPPRE analyse régulièrement en plus des zones urbaines ont également pu augmenter leur chiffre d’affaires de 22 % pour atteindre plus de 1,6 million de m².

La situation de l’offre reste tendue dans de nombreuses régions logistiques. Bien que l’activité de construction neuve ait légèrement élargi l’offre à court terme au cours de l’année, la forte demande n’a pas modifié la relation fondamentale entre l’offre et la demande. Cependant, il a été possible de créer suffisamment de nouveaux produits pour que la part de la construction neuve dans le résultat total atteigne près de 65 %, ce qui est conforme au niveau à long terme, et cela malgré une augmentation significative du chiffre d’affaires. La situation est différente pour les utilisateurs finaux. Leur part atteint environ 26 %, le niveau le plus bas des dix dernières années. La hausse des coûts de construction et des prix des terrains, combinée à une offre de terrains très limitée dans les zones commerciales, rend souvent difficile la mise en œuvre de leurs projets. En même temps, les sites Brownfield, qui sont généralement en augmentation, sont souvent à la fois trop chers et trop complexes à préparer pour les utilisateurs finaux.

Les loyers ont considérablement augmenté

Il est réjouissant de constater que tous les groupes sectoriels importants ont largement contribué à ce résultat exceptionnel. Les prestataires logistiques représentent la plus grande contribution au chiffre d’affaires avec 39 %, établissant un nouveau record absolu avec 3,5 millions de m² et franchissant pour la première fois la barre des 3 millions de m². La situation est comparable pour les entreprises commerciales, qui se classent juste derrière avec environ 36 %. Elles absorbent également 3,24 millions de m², un chiffre jamais atteint auparavant en une année, et franchissent également pour la première fois la barre des 3 millions de m². Le trio de tête est complété par les entreprises de production, qui atteignent près de 20 % et restent relativement en dessous de leur moyenne sur dix ans. Néanmoins, près de 1,8 million de m² représentent un très bon résultat.

La forte demande, combinée à l’augmentation des coûts de construction, a entraîné une hausse significative des loyers d’une année sur l’autre dans presque tous les marchés. En moyenne, le loyer de pointe a augmenté de plus de 3 %. Les plus fortes augmentations ont été enregistrées à Munich (7,50 €/m² ; +7 %), ainsi qu’à Berlin (7,50 €/m²) et Hambourg (6,55 €/m²), où elles ont chacune augmenté d’environ 4 %. En ce qui concerne les loyers moyens, l’augmentation a été encore plus élevée, avec une hausse moyenne de près de 4 %. Cologne, avec environ 8 %, ainsi que Leipzig et Berlin, avec plus de 5 % chacun, affichent la dynamique de développement la plus forte.

Une forte demande attendue pour 2022

„Pour l’année 2022, on peut également s’attendre à une demande très élevée et à des chiffres d’affaires de surfaces largement supérieurs à la moyenne. D’une part, cela est dû aux tendances sectorielles décrites, qui devraient se poursuivre encore longtemps et générer des impulsions supplémentaires de demande, d’autre part, à la reprise économique qui devrait s’accélérer au cours de l’année. Le facteur limitant restera l’offre, qui ne pourra compenser les augmentations de demande que partiellement ou à court terme, qu’en intégrant encore plus de développements Brownfield. Dans ce contexte, tout indique, à l’heure actuelle, une poursuite de l’augmentation du niveau des loyers“, résume Bastian Hafner, responsable de la logistique et du conseil industriel chez BNP Paribas Real Estate GmbH, les perspectives.

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