Logivest avec un rapport actuel sur la région des biens immobiliers logistiques de Hambourg

Logivest, une entreprise de conseil opérant à l’échelle nationale avec un accent sur les biens immobiliers logistiques et les sites, a réalisé pour la première fois une analyse détaillée de l’ensemble du marché des biens immobiliers logistiques dans la région de Hambourg et l’a publiée sous la forme d’un rapport régional complet. Cela fait partie de la nouvelle série de rapports de fond que Logivest a lancée en août avec une analyse pour la région de Hanovre.

(Hambourg/Munich) Sur la base des données de recherche collectées et évaluées professionnellement au fil des ans, toutes les principales régions logistiques allemandes seront progressivement analysées, traitées et mises à disposition gratuitement en téléchargement.

La région de Hambourg est l’un des principaux sites logistiques en Allemagne. Le nord de l’Allemagne est également un précurseur dans les sujets actuels, comme l’a montré le congrès ITS. Le plus grand événement mondial sur la mobilité intelligente et la numérisation des transports s’est récemment tenu à Hambourg.

L’étude de la région de Hambourg montre que le marché des biens immobiliers logistiques, avec une surface totale de plus de 10 millions de mètres carrés dans plus de 160 zones commerciales, dispose actuellement d’une surface disponible de 560 000 mètres carrés. Cela signifie que la région logistique de Hambourg a un taux de vacance de seulement 5,5 %. Actuellement, des surfaces peuvent être louées dans plus de 70 objets logistiques. Le marché présente un chiffre d’affaires de surface actif. En 2020, environ 490 000 mètres carrés ont été réalisés ici, soit environ 37 % de plus qu’en 2019. « Le principal moteur de la demande est la croissance du commerce en ligne », déclare Marvin Hesse, responsable de l’équipe Industrial & Logistics Letting Hambourg. Le développement dynamique de la demande s’est poursuivi. Au premier semestre 2021, environ 335 000 mètres carrés de surface logistique ont été réalisés à Hambourg. La part du chiffre d’affaires de surface de Hambourg dans le chiffre d’affaires total des surfaces logistiques allemandes augmente également : en 2019, elle était de 5,1 %, en 2020 de 7,7 % et au premier semestre 2021 déjà de 9 %.

Hambourg numéro un des régions logistiques d’Allemagne

La base de ce marché complet des biens immobiliers logistiques est que Hambourg est le numéro un parmi les cinq régions logistiques les plus fortes d’Allemagne. La principale raison en est le port de Hambourg, le plus grand port universel d’Allemagne, qui dispose également d’une très bonne connexion au réseau ferroviaire. En 2020, 126,3 millions de tonnes de marchandises maritimes ont été traitées ici. En ce qui concerne le stock de surfaces logistiques, les principales branches d’utilisateurs du marché sont les prestataires logistiques, le commerce (y compris le commerce électronique) et l’aéronautique. Les dix plus grands utilisateurs sont Kühne & Nagel, DHL, Rewe, Rhenus, Aldi, H.D. Cotterell, Amazon, Airbus, Lidl et Vollers Hambourg. « Le port de Hambourg a également une grande importance en tant que porte d’entrée au niveau mondial. Une grande partie des marchandises et des produits est distribuée par les prestataires logistiques », explique Hesse.

La construction neuve devient un goulot d’étranglement

En ce qui concerne la construction neuve, la région de Hambourg se classe au douzième rang parmi les 23 principales régions logistiques allemandes en 2021 avec jusqu’à présent 60 000 mètres carrés. La différence par rapport aux points chauds logistiques allemands classiques comme Brême et Hanovre souligne le rôle de Hambourg en tant que site de croissance pour le commerce, les services logistiques et l’industrie manufacturière. Cependant, avec ce volume de construction neuve, la ville hanséatique se dirige vers une pénurie d’offre accrue. En effet, en 2020, 260 000 mètres carrés ont encore été construits et en 2019, 285 000 mètres carrés. Néanmoins, deux grands projets laissent entrevoir un certain soulagement : à Wilhelmsburg, FourParx développe un bien immobilier logistique à deux étages avec plus de 120 000 mètres carrés de surface locative pour la logistique, le commerce et la production. De plus, cinq biens immobiliers logistiques modernes à Kaltenkirchen, offrant au total plus de 57 000 mètres carrés de surface de bâtiment, sont presque terminés. « Cependant, cela pourrait devenir serré par la suite », déclare Hesse. « Il y a de moins en moins de terrains disponibles dans et autour de Hambourg. Et l’est de Hambourg, par exemple avec le hub logistique de Gallin, n’est pas encore accepté en tant que nouveau site logistique, bien qu’il existe un potentiel de développement. »

Le loyer de pointe en moyenne pas beaucoup plus élevé qu’au niveau national

La forte demande de surfaces dans la région logistique de Hambourg se reflète seulement partiellement dans les loyers. Ainsi, la fourchette des prix de location pour les nouvelles constructions se situe entre 4,50 et 6,95 euros par mètre carré. Par rapport à 2020, le loyer minimum a donc diminué de 30 centimes, tandis que le loyer maximum a augmenté de 45 centimes. « Cette évolution s’explique principalement par le fait qu’il y a peu de nouvelles constructions dans les emplacements les plus recherchés », déclare Hesse. C’est pourquoi le loyer de pointe général pour les nouvelles constructions à Hambourg, à 6,40 euros par mètre carré, est nettement supérieur à la valeur moyenne du loyer de pointe à l’échelle nationale de 6,00 euros. En revanche, le loyer moyen général à Hambourg est de 5,10 euros, soit 10 centimes de plus que la moyenne nationale.

Pour les investisseurs, le marché des biens immobiliers logistiques de la région de Hambourg est également un port sûr. Le rendement de pointe (rendement net initial) est de 3,48 % - soit seulement cinq points de base au-dessus du rendement de pointe national.

Télécharger l’étude :

https://www.logivest.de/broschueren

Photo : © Logivest