Immobili industriali e logistiche ai livelli record

Secondo il consulente immobiliare Colliers, il volume degli investimenti per immobili industriali e logistici nei primi nove mesi del 2021 ha raggiunto un risultato record, con circa 5,9 miliardi di euro di volume d’investimento. La logistica contribuisce con una quota di mercato a doppia cifra (15 percento).A causa dell’alta domanda, il rendimento lordo continua a scendere al 3,4 percento.

(Francoforte sul Meno) Nei primi nove mesi è stata investita una somma record di 5,9 miliardi di euro in immobili industriali e logistici tedeschi. Secondo Colliers, questo è il secondo miglior risultato mai registrato alla fine di un terzo trimestre dopo il 2017. Rispetto all’anno precedente, il risultato è superiore di circa il 19 percento e in media su quattro anni è stato generato un incremento del 18 percento.

Nicolas Roy, responsabile del settore Industrial & Logistics Germany presso Colliers: “L’andamento del mercato nei primi nove mesi dell’anno è stato fortemente influenzato dalla domanda da parte delle aziende di e-commerce. Il cambiamento nel comportamento d’acquisto, causato dalla pandemia, ha permesso a molti fornitori di e-food e servizi di consegna di entrare nel mercato. I nuovi partecipanti rendono il mercato degli immobili logistici più attraente per molti investitori. Di conseguenza, la classe di attivi logistica ha raggiunto una notevole quota di mercato del 15 percento ed è attualmente una delle classi di attivi più interessanti.”

Gli investitori europei si mostrano particolarmente attivi

A causa della pandemia in corso e delle restrizioni di viaggio, circa il 56 percento del capitale proviene da investitori nazionali. Questo corrisponde al risultato della prima metà dell’anno e dimostra che l’interesse degli investitori nazionali rimane molto alto. Nel terzo trimestre, Patrizia si è dimostrata particolarmente attiva, acquisendo un portafoglio composto da cinque immobili DHL. Inoltre, Catella è riuscita ad acquisire con successo quattro immobili logistici per i suoi fondi speciali.

Con circa il 44 percento del volume totale delle transazioni, la quota di capitale internazionale rimane stabile. Rispetto ai livelli pre-pandemia, il valore è inferiore di circa 14 punti percentuali rispetto al risultato del 2019 (58 percento). È notevole che circa due terzi del capitale internazionale provenga da investitori europei. Tra gli investitori europei, gli investitori britannici hanno acquisito un numero record di quasi 40 immobili logistici in Germania. Circa due terzi dei fondi britannici sono stati investiti in immobili logistici al di fuori dei sette principali centri di investimento.

La quota degli acquisti singoli ai livelli record

Rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, la quota degli acquisti di portafoglio è rimasta stabile a circa il 31 percento. Nei mesi di aprile e giugno, si sono registrate le maggiori transazioni di portafoglio con sette vendite di pacchetti. Nel terzo trimestre sono stati scambiati solo tre portafogli di grandi dimensioni. Tra l’altro, Swiss Life Asset Managers ha acquistato dieci immobili logistici europei, sei dei quali in Germania, per un importo di sei cifre. Gli immobili facevano parte del portafoglio Coldplay del 2019. Inoltre, Europa Capital ha venduto otto immobili logistici, tra cui immobili che aveva acquistato solo un anno fa, all’azienda australiana Arrow Capital Partners. Nel confronto a lungo termine, la quota delle vendite di portafoglio rimane significativamente al di sotto del livello pre-pandemia del 2019, con 7 punti percentuali.

Tra le transazioni singole più significative nel terzo trimestre c’è stata l’acquisizione di un immobile logistico a Großbeeren, vicino a Berlino. È stata la più grande transazione core di un singolo asset dell’anno nel settore logistico a Berlino e anche a livello nazionale. In totale, nel terzo trimestre circa due terzi di tutte le transazioni singole sono state effettuate da investitori nazionali, mentre i portafogli sono stati principalmente venduti a investitori stranieri.

La competizione sui prezzi si intensifica ulteriormente

A causa dell’alta domanda e dell’offerta limitata, la situazione sul mercato si sta ulteriormente intensificando. Il livello di rendimento per immobili logistici core nelle posizioni di punta con inquilini di alta solvibilità è sceso ulteriormente al 3,4 percento nel terzo trimestre. Questo corrisponde a un calo di 50 punti base rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. “In particolare, dalla seconda metà del 2020, i rendimenti sono in caduta libera. Dalla quarta trimestre del 2020, abbiamo notato che in media i rendimenti si muovono verso il basso di circa 50 punti base da un trimestre all’altro. A metà anno, sono state effettuate le prime transazioni con un fattore di prezzo d’acquisto di circa 30 volte e ci aspettiamo ulteriori transazioni altrettanto costose per l’ultimo trimestre”, spiega Roy.

Prospettive

“L’attuale situazione di mercato promette alcune transazioni attraenti nel quarto trimestre. Ci aspettiamo che il risultato annuale supererà il volume di transazioni record dell’anno precedente. L’aumento dei costi di costruzione continuerà a far lievitare i prezzi di acquisto per gli sviluppi di progetti. La situazione economica generale e le restrizioni di viaggio legate alla pandemia si stabilizzeranno ulteriormente nel corso dell’anno. Di conseguenza, ci aspettiamo un aumento del numero di acquirenti internazionali, che intensificheranno ulteriormente la competizione sui prezzi”, conclude Roy.

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