Logivest con il rapporto attuale sulla regione delle proprietà logistiche di Amburgo

Logivest, un’azienda di consulenza attiva a livello nazionale con focus su proprietà e località logistiche, ha condotto per la prima volta un’analisi dettagliata dell’intero mercato delle proprietà logistiche nella regione di Amburgo e l’ha pubblicata sotto forma di un ampio rapporto regionale. Con ciò, Logivest continua la sua nuova serie di rapporti di approfondimento, iniziata ad agosto con un’analisi per la regione di Hannover.

(Amburgo/Munich) Sulla base dei dati di ricerca raccolti e analizzati professionalmente nel corso degli anni, tutte le principali regioni logistiche tedesche vengono analizzate, elaborate e rese disponibili per il download gratuito.

La regione di Amburgo è una delle più importanti località logistiche in Germania. Che il nord della Germania sia all’avanguardia anche su temi attuali è stato dimostrato anche al congresso ITS. Il più grande evento mondiale sul tema della mobilità intelligente e digitalizzazione dei trasporti si è appena svolto ad Amburgo.

L’indagine sulla regione di Amburgo mostra che il mercato delle proprietà logistiche, con una superficie totale di oltre 10 milioni di metri quadrati in oltre 160 aree commerciali, presenta attualmente una superficie disponibile di 560.000 metri quadrati. Ciò significa che la regione logistica di Amburgo ha un tasso di sfitto di appena il 5,5%. Attualmente, spazi in oltre 70 oggetti logistici possono essere affittati. Il mercato mostra un’attiva rotazione degli spazi. Nel 2020 sono stati realizzati qui circa 490.000 metri quadrati, circa il 37% in più rispetto al 2019. “Il principale motore della domanda è la crescente vendita online”, afferma Marvin Hesse, Teamleader Industrial & Logistics Letting Amburgo. Lo sviluppo dinamico della domanda è continuato. Nel primo semestre del 2021 sono stati realizzati ad Amburgo circa 335.000 metri quadrati di superficie logistica. Anche la quota del fatturato di superficie di Amburgo sul fatturato totale delle superfici logistiche in Germania sta aumentando: nel 2019 era del 5,1%, nel 2020 del 7,7% e nel primo semestre del 2021 già del 9%.

Amburgo numero uno delle regioni logistiche in Germania

La base di questo ampio mercato delle proprietà logistiche è che Amburgo è la numero uno tra le cinque regioni logistiche più forti della Germania. Il principale motivo è il porto di Amburgo, il più grande porto universale della Germania, che ha anche un’ottima connessione alla rete ferroviaria. Nel 2020, qui sono stati movimentati 126,3 milioni di tonnellate di merci marittime. Misurato in base alla disponibilità di superfici logistiche, i principali settori utilizzatori del mercato sono i fornitori di servizi logistici, il commercio (incluso l’e-commerce) e l’aeronautica. I dieci maggiori utilizzatori sono Kühne & Nagel, DHL, Rewe, Rhenus, Aldi, H.D. Cotterell, Amazon, Airbus, Lidl e Vollers Amburgo. “Il porto di Amburgo ha un’importanza significativa anche a livello globale come gateway. Gran parte delle merci e dei prodotti viene distribuita dai fornitori di servizi logistici”, spiega Hesse.

La nuova costruzione diventa un collo di bottiglia

Per quanto riguarda la nuova costruzione, la regione di Amburgo raggiunge nel 2021 il dodicesimo posto tra tutte le 23 principali regioni logistiche tedesche con 60.000 metri quadrati fino ad oggi. In particolare, la differenza rispetto ai classici hotspot logistici tedeschi come Brema e Hannover sottolinea il ruolo di Amburgo come località di crescita per il commercio, i servizi logistici e l’industria manifatturiera. Tuttavia, con questo volume di nuove costruzioni, la città anseatica si dirige verso una crescente scarsità di offerta. Infatti, nel 2020 sono stati realizzati ancora 260.000 metri quadrati e nel 2019 addirittura 285.000 metri quadrati. Tuttavia, con due grandi progetti si intravede una certa distensione: a Wilhelmsburg, FourParx sta sviluppando una proprietà logistica a due piani con oltre 120.000 metri quadrati di superficie affittabile per logistica, commercio e produzione. Inoltre, sono in fase di completamento cinque moderne proprietà logistiche a Kaltenkirchen, che offrono complessivamente oltre 57.000 metri quadrati di superficie edificabile. “Dopo di ciò, potrebbe però diventare difficile”, afferma Hesse. “In e intorno ad Amburgo ci sono sempre meno terreni disponibili. E l’est di Amburgo, ad esempio con il centro logistico di Gallin, non è ancora accettato come nuova località logistica, sebbene ci sia potenziale di sviluppo.”

Affitto medio non significativamente più alto rispetto alla media nazionale

La forte domanda di spazi nella regione logistica di Amburgo si riflette solo parzialmente nei canoni di affitto. La fascia di prezzo per gli affitti delle nuove costruzioni varia tra 4,50 e 6,95 euro al metro quadrato. Rispetto al 2020, l’affitto minimo è diminuito di 30 centesimi, mentre l’affitto massimo è aumentato di 45 centesimi. “Questo sviluppo è principalmente dovuto al fatto che nelle posizioni più ambite ci sono pochi nuovi edifici”, afferma Hesse. Pertanto, l’affitto medio per le nuove costruzioni ad Amburgo, con 6,40 euro al metro quadrato, è significativamente superiore al valore medio dell’affitto massimo in Germania di 6,00 euro. Tuttavia, l’affitto medio generale ad Amburgo è di 5,10 euro, quindi 10 centesimi sopra la media nazionale.

Anche per gli investitori, il mercato delle proprietà logistiche della regione di Amburgo è un porto sicuro. Il rendimento massimo (rendimento netto iniziale) è del 3,48% – e quindi solo cinque punti base sopra il rendimento massimo nazionale.

Download dello studio:

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Foto: © Logivest