Rapporto di mercato LIP Logistica Immobili secondo trimestre 2023

LIP Invest, un fornitore leader di fondi immobiliari specializzati per investitori istituzionali nella classe di attivi immobiliari logistici in Germania, pubblica nel suo rapporto di mercato trimestrale “LIP UP TO DATE – Logistica Immobili Germania” gli sviluppi attuali della classe di attivi molto richiesta degli immobili logistici.

(Monaco) Oltre a una retrospettiva sul secondo trimestre 2023, il rapporto offre anche una prospettiva sull’evoluzione del mercato degli investimenti per il terzo trimestre 2023. Il rapporto di mercato include numeri e informazioni sul volume delle transazioni, sul fatturato degli spazi e sul volume delle nuove costruzioni, sull’evoluzione dei rendimenti in relazione all’età degli edifici, alla posizione, alla qualità dell’oggetto e alla durata dei contratti di locazione, nonché sugli sviluppi dei tassi di interesse e del mercato.

La grande volatilità del mercato dei capitali sembrava essere temporaneamente superata. La base per i finanziamenti a lungo termine si era stabilizzata negli ultimi mesi attorno al 3% per il swap a 10 anni. Questo ha facilitato la determinazione dei prezzi per l’acquisto e la vendita di immobili logistici. Di conseguenza, nel secondo trimestre i rendimenti iniziali lordi per gli immobili di nuova costruzione sono rimasti costanti rispetto al trimestre precedente, tra il 4,85% e il 5,10%.

Un po’ a sorpresa, l’ultima aumento del tasso d’interesse di luglio 2023 ha avuto ancora un impatto sul tasso d’interesse a lungo termine, portando a un aumento di circa lo 0,20%. Questo aumento eserciterà – sebbene solo leggermente, circa lo 0,10% a 0,15% – ulteriore pressione sui rendimenti logistici. Pertanto, ci aspettiamo nel terzo trimestre rendimenti iniziali lordi tra il 4,95% e il 5,20% per immobili logistici moderni di alta qualità in buone posizioni.

A differenza di altre classi di attivi, le condizioni degli immobili logistici si sono adattate relativamente rapidamente alle condizioni di mercato. Nonostante i fattori in calo, i prezzi di acquisto per gli immobili logistici non risultano necessariamente più bassi rispetto a prima delle variazioni del mercato dei capitali, poiché affitti più elevati tendono a compensare i fattori di acquisto più bassi. Tuttavia, nel primo semestre del 2023 si è registrata una certa cautela nel mercato delle transazioni, che si riflette in un volume di transazioni limitato. Tuttavia, il pipeline di oggetti per i prossimi trimestri è ben riempito, in particolare con progetti di nuova costruzione, quindi ci sono potenzialità per transazioni nel corso dell’anno. Anche il numero di procedure di offerta strutturate è aumentato nuovamente nel secondo trimestre.

“Gli immobili logistici, dopo le variazioni del mercato dei capitali dello scorso anno, sono di nuovo tra le prime classi di attivi pronte a partire: ci sono oggetti di acquisto adatti; la domanda degli utenti è ancora presente; i parametri del mercato dei capitali si sono stabilizzati, il che facilita la determinazione dei prezzi – per gli investitori decisivi, ora è il momento giusto per entrare”, afferma Bodo Hollung, socio e amministratore delegato di LIP Invest.

Mercato degli investimenti

Nel secondo trimestre sono stati investiti circa 900 milioni di euro in immobili logistici tedeschi. Di conseguenza, il volume delle transazioni per il primo semestre scende a 1,8 miliardi di euro, il livello più basso dal 2015. Nei primi sei mesi, sono state concluse poche transazioni di portafoglio di grande volume, il che influisce notevolmente sul risultato semestrale. Al contrario, emerge l’importanza di forti transazioni singole. Tra i più grandi affari del secondo trimestre c’è, tra l’altro, la vendita di un immobile logistico di 81.800 metri quadrati a Pohlheim vicino a Gießen, che genera un affitto netto annuale di 3,8 milioni di euro.

Il rendimento iniziale lordo per le nuove costruzioni in posizioni TOP rimane costante tra il 4,85% e il 5,10%. Gli immobili esistenti classici sono stati scambiati raramente nella prima metà dell’anno. I proprietari mantengono gli immobili nel proprio portafoglio a causa dei fattori di acquisto ridotti o si aspettano condizioni relativamente elevate. Di conseguenza, lo spread dei rendimenti iniziali lordi tra nuova costruzione ed esistente è attualmente relativamente ridotto.

Le attuali gare d’appalto e i processi di vendita – nel secondo trimestre sono stati nuovamente offerti anche più immobili esistenti – contribuiranno a una migliore valutazione dell’ulteriore evoluzione dei rendimenti nel corso dell’anno.

LIP analizza costantemente gli sviluppi nel mercato degli immobili logistici tedeschi. Ciò include, tra l’altro, l’osservazione della situazione dell’offerta. Nel secondo trimestre 2023, LIP ha ricevuto offerte per oggetti con un volume di circa un miliardo di euro. Il volume potenziale degli investimenti rimane costante a un livello moderato di circa 1 miliardo di euro. Per il prossimo trimestre ci si aspetta un aumento dell’attività nel mercato degli investimenti a causa dell’aumento delle procedure di offerta strutturate. Nel secondo trimestre, circa il 70% degli immobili sul mercato erano principalmente immobili logistici utilizzati da fornitori di servizi logistici.

L’attività di nuova costruzione è aumentata nel secondo trimestre con circa 900.000 metri quadrati rispetto al primo trimestre, ma rimane comunque moderata. In totale, nel primo semestre sono stati costruiti circa 1,6 milioni di metri quadrati di nuovi spazi logistici. L’inizio dei lavori più grande del trimestre è lo sviluppo di progetto speculativo di P3 nel centro di trasporto merci Jade Weser Port Wilhelmshaven con circa 140.000 metri quadrati di superficie logistica. Rispetto agli anni precedenti, il volume di nuove costruzioni per l’intero anno sarà probabilmente significativamente inferiore, il che potrebbe ulteriormente inasprire la scarsità dell’offerta.

Fatturato degli spazi

Nel secondo trimestre sono stati affittati o costruiti complessivamente 1,3 milioni di metri quadrati di spazi logistici, un risultato simile a quello del trimestre precedente. Il fatturato degli spazi del primo semestre ammonta quindi a 2,5 milioni di metri quadrati. Tra l’altro, il produttore automobilistico BMW ha affittato un centro logistico di 82.000 metri quadrati a Pilsting, in Bassa Baviera.

Attualmente si osserva un leggero aumento delle sublocazioni, poiché le capacità di riserva o di buffer create lo scorso anno non sono sempre necessarie. Gli immobili logistici utilizzabili per terzi possono talvolta essere subaffittati a condizioni più elevate. Un calo della domanda in alcune regioni è dovuto a un ricalcolo da parte dei fornitori di servizi logistici a causa dell’aumento significativo dei prezzi di affitto e alla scomparsa degli effetti speciali dello scorso anno. In molte regioni, la mancanza di offerta di spazi rimane il fattore limitante.

Gli immobili logistici arriveranno presto dalla stampante 3D?

Le tecnologie di stampa 3D sono già utilizzate in molti campi applicativi del settore logistico, ad esempio nella logistica dei ricambi. Anche nel settore immobiliare sono stati già condotti esperimenti con la tecnologia 3D. Così, nel comune di Beckum, in Vestfalia, è stato creato in meno di 4 giorni il prototipo di una casa unifamiliare, mentre a Heidelberg è in fase di costruzione il più grande edificio d’Europa con calcestruzzo riciclabile, strato dopo strato “stampato”. Il processo di stampa delle case potrebbe contribuire in modo significativo a rendere la costruzione più rapida, economica e rispettosa dell’ambiente in futuro. Tuttavia, la tecnologia non è ancora pronta per il mercato di massa, ma è più un’impresa costosa che solo poche aziende in Germania offrono. Ci vorrà quindi ancora del tempo prima che gli immobili logistici possano essere stampati in tempi brevi. Le aziende logistiche che già svolgono attività di produzione leggera potrebbero anche offrire la stampa 3D nei loro stabilimenti e così forse generare ulteriore domanda di spazi.

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Foto: © LIP Invest