LIP Invest Marktbericht „Logistiekvastgoed Duitsland“ Q2 2022

LIP Invest, toonaangevende aanbieder van vastgoed-speciale fondsen voor institutionele investeerders in de activaklasse logistiek vastgoed Duitsland, publiceert in het kader van zijn kwartaalrapport “LIP UP TO DATE – Logistiekvastgoed Duitsland” actuele ontwikkelingen van de sterk gevraagde activaklasse logistiek vastgoed. Naast een terugblik op het tweede kwartaal van 2022 geeft het rapport ook een vooruitblik op de ontwikkeling van de investeringsmarkt voor het derde kwartaal van 2022.

(München) Het marktbericht bevat cijfers en informatie over het transactievolume, de oppervlakteverhuur en nieuwbouwvolume, de rendementontwikkeling afhankelijk van de leeftijd van het gebouw, locatie, objectkwaliteit en huurcontractduur, evenals over de rente- en marktsituatie.

Marktoverzicht

De vraag van gebruikers naar logistiek vastgoed blijft zeer hoog: Een aantal factoren – waaronder de terugverplaatsing van productie uit het buitenland, de uitbreiding van toeleveringsketens naar leveringsnetwerken, verhoogde voorraad om verdere tekorten te voorkomen en de ruimtebehoefte van de e-commerce – zorgt voor een aanhoudend hoge vraag naar logistieke ruimtes. Zowel de oppervlakteverhuur als het nieuwbouwvolume zijn in het tweede kwartaal dan ook hoog.

“Op de investeringsmarkt voor logistiek vastgoed heerst echter grote terughoudendheid en de veranderingen door hogere rentes beginnen effect te sorteren. Enerzijds neemt het aantal geïnteresseerde kopers af. Anderzijds worden objecten langer op de markt aangeboden of zelfs weer volledig van de markt gehaald, omdat de gewenste voorwaarden niet kunnen worden gerealiseerd, en al verkochte objecten verschijnen plotseling weer op de markt. In het algemeen is een trendbreuk in de prijzen duidelijk merkbaar, hoewel sommige verkopers hun prijsverwachtingen nog niet hebben aangepast aan de nieuwe marktomstandigheden of momenteel afwachtend handelen,” beoordeelt Natalie Weber, procuratiehouder en hoofd fondsbeheer bij LIP Invest.

Investeringsmarkt

De investeringsmarkt voor logistiek vastgoed bereikte in het tweede kwartaal een transactievolume van 1,9 miljard euro. Het sterke halfjaarlijkse resultaat van 6,1 miljard euro is voor een groot deel te danken aan het buitengewone eerste kwartaal. Desondanks lag de investeringsactiviteit ook in het tweede kwartaal ver boven het gemiddelde van de afgelopen tien jaar. Tot de grootste individuele deals behoorde onder andere de verkoop van het ongeveer 115.000 vierkante meter grote H&M-logistiek vastgoed in Hamburg-Allermöhe.

De renteontwikkeling, met name voor lange financieringen, heeft in Q2 duidelijk aan dynamiek gewonnen. De aankoopprijzen dalen en de rendementen stijgen dienovereenkomstig. Bij objecten die in het tweede kwartaal tegen lagere rendementen zijn verkocht, waren de voorwaarden al voor de dynamische renteontwikkeling onderhandeld, zodat ze niet de huidige voorwaarden weerspiegelen. Voor moderne logistiek vastgoed lag de bruto aanvangsrendement in het tweede kwartaal op 3,80 procent, waarbij de piek van de rendementstoename waarschijnlijk nog niet is bereikt.

LIP analyseert voortdurend de ontwikkelingen op de Duitse logistiek vastgoedmarkt. Dit omvat onder andere de observatie van de aanbodssituatie. LIP kreeg in het tweede kwartaal objecten met een volume van 1,1 miljard euro aangeboden voor aankoop, wat in principe wijst op een aanhoudend hoge markactiviteit. Of alle aanbiedingen daadwerkelijk in transacties zullen overgaan, moet nog worden afgewacht, aangezien de opvattingen van koper en verkoper soms duidelijk uiteenlopen. De dominante gebruikersgroep van de aangeboden objecten waren logistieke dienstverleners, terwijl een veel kleiner aandeel naar industriële bedrijven ging.

Oppervlakteverhuur

De oppervlakteverhuur komt voor het eerste halfjaar van 2022 uit op 4,4 miljoen vierkante meter. Daarvan werden in het tweede kwartaal ongeveer 2,4 miljoen vierkante meter verhuurd of gebouwd. De vraag naar logistieke ruimtes is onverminderd hoog – zowel van de kant van logistieke dienstverleners als van handels- en industriële bedrijven. Zo heeft Mercedes bijvoorbeeld zijn bestaande huurovereenkomst in het logistiek park Ettlingen bij Karlsruhe vroegtijdig verlengd en bovendien zijn logistieke ruimtes daar uitgebreid tot in totaal ongeveer 104.000 vierkante meter.

Met 1,5 miljoen vierkante meter is ook de nieuwbouwactiviteit nog steeds sterk. In het eerste halfjaar zijn in totaal 2,7 miljoen vierkante meter aan nieuwe logistieke ruimtes gerealiseerd. Deze actieve bouwactiviteit ondanks de veranderde marktomstandigheden benadrukt de aanhoudende ruimtebehoefte, ook bij eigen gebruikers. Zo investeert de online-supermarkt Picnic bijvoorbeeld 150 miljoen euro in een 50.000 vierkante meter groot geautomatiseerd fulfillmentcentrum in Oberhausen.

Vooruitblik

LIP heeft samen met de HypZert vakgroep Logistiek een nieuwe studie gepubliceerd over de waardering van Amazon-distributiecentra, die kan worden geraadpleegd bij de waardering van deze bijzondere soort distributiecentra. Voor de distributiecentra, die weliswaar volgens een Built-to-Suit-oplossing voor Amazon zijn gebouwd, kunnen vergelijkingen met andere soorten logistiek vastgoed worden getrokken. De vakgroep doet uitspraken over de algemene processen en objectvereisten van Amazon, evenals over bouwkosten, huurprijzen, derde gebruiksmogelijkheden en markgegevens. Volgens de vakgroep Logistiek vormen de Amazon-distributiecentra een nieuwe soort logistiek vastgoed, die zich kenmerkt als een hybride vorm van distributiehal en overslag- of pakketdistributiecentrum. In de distributiecentra worden pakketten gesorteerd en afgeleverd. De aflevervoertuigen rijden voor het laden de zogenaamde Canopy (laadtunnel) in. De grootte van de eendaagse objecten ligt tussen de 4.000 en 12.000 vierkante meter. De huren variëren van 10,00 tot 16,00 euro per vierkante meter. LIP Invest werkt al meerdere jaren samen met de vakgroep Logistiek aan de waardering van logistiek vastgoed. De volledige studie is voor leden toegankelijk op de HypZert-website.

Alle geïnteresseerden kunnen het marktbericht kosteloos downloaden:

https://www.lip-invest.com/de/research-forschung#forschung

Foto: ©