BNP Paribas reporta recorde em investimento em imóveis logísticos

Que os mercados logísticos se desenvolveram muito fortemente, apesar da pandemia de Corona, e pertencem mais aos vencedores, já não é um segredo há muito tempo. Com a receita recorde de 9 milhões de m² (incluindo usuários próprios) alcançada em 2021, eles estão entrando em uma nova dimensão, até então desconhecida. Isso supera o resultado do ano anterior em 32% e a média de dez anos em impressionantes 40%. Esta é a análise da BNP Paribas Real Estate.

“O quão extraordinário é o resultado se revela principalmente pelo fato de que até mesmo a marca anterior de 2018 foi superada em mais 22%. Para alcançar um resultado como esse, muitas coisas precisam se alinhar, que se tornam eficazes em termos de demanda. Isso inclui o e-commerce em contínuo crescimento, assim como a reorganização das cadeias de suprimento devido a gargalos com produtos intermediários ou também processos de reestruturação na indústria, como a mobilidade elétrica, por exemplo. Uma expansão significativa das atividades de construção nova também ajudou, aliviando um pouco a escassez de oferta, embora na maioria das regiões ainda haja espaço insuficiente disponível”, explica Christopher Raabe, diretor-geral e chefe de Logística & Industrial da BNP Paribas Real Estate GmbH.

Todos os hubs logísticos conseguiram crescer

O quão ampla é a demanda crescente se torna evidente pelo fato de que todos os grandes hubs logísticos conseguiram aumentar suas receitas. A receita de espaço de 3,76 milhões de € corresponde a um aumento de 56%. Isso também representa um novo recorde histórico; nunca antes a marca de 3 milhões de m² foi ultrapassada. No total, quatro mercados (Berlim, Frankfurt, Colônia, Leipzig) estabelecem novos recordes. Frankfurt se destacou, onde o valor do ano anterior mais que dobrou (875.000 m²; +108%). Em seguida, vêm Hamburgo (641.000 m²; +31%), Berlim (609.000 m²; +41%) e Leipzig (505.000 m²; +50%). Düsseldorf apresenta o maior aumento com 303.000 m² (+109%). Mas também em Munique (347.000 m²; +46%), Colônia (334.000 m²; +55%) e Estugarda (148.000 m²; +7%) as receitas aumentaram significativamente. Também fora dos grandes hubs logísticos, observam-se receitas muito altas. No total, quase 5,3 milhões de m² de espaços logísticos foram comercializados, o que corresponde a um aumento de 20% e, como esperado, representa um novo recorde. O aumento de 2% na receita na região do Ruhr parece relativamente modesto. Isso se deve ao excelente resultado do ano anterior. No entanto, isso resultou no segundo melhor resultado de todos os tempos. As 12 regiões logísticas que a BNPPRE analisa regularmente, além das áreas metropolitanas, também conseguiram aumentar a receita em mais de 22%, para mais de 1,6 milhões de m². A situação da oferta continua tensa em muitas regiões logísticas. Embora a atividade de construção nova tenha se intensificado ao longo do ano, expandindo temporariamente a oferta, a alta demanda não alterou a relação fundamental entre oferta e demanda. No entanto, pelo menos foi possível criar tanto novo produto que a proporção de novas construções no resultado total, com quase 65%, permanece em nível de longo prazo, e isso apesar de um aumento significativo na receita. A situação é diferente para os usuários próprios. Sua participação atinge cerca de 26%, o menor valor dos últimos dez anos. O aumento dos custos de construção e dos preços dos terrenos, combinado com uma oferta de terrenos muito baixa em áreas comerciais, muitas vezes dificulta a implementação de seus planos. Ao mesmo tempo, os locais de Brownfield, que tendem a aumentar, muitas vezes são tanto caros quanto complexos para os usuários próprios.

Os aluguéis aumentaram significativamente

É encorajador que todos os principais grupos do setor tenham contribuído amplamente para o excelente resultado. Os prestadores de serviços logísticos são responsáveis pela maior contribuição de receita, com 39%, estabelecendo um novo recorde absoluto de 3,5 milhões de m² e ultrapassando pela primeira vez a marca de 3 milhões de m². A situação é comparável para as empresas comerciais, que com cerca de 36% ficam apenas ligeiramente atrás, ocupando o segundo lugar. Elas também absorvem com 3,24 milhões de m² mais espaço do que nunca em um ano e também quebram pela primeira vez a marca de 3 milhões de m². O trio de liderança é completado pelas empresas de produção, que chegam a quase 20% e, portanto, permanecem relativamente abaixo de sua média de dez anos. No entanto, quase 1,8 milhões de m² representam um resultado muito bom. A forte demanda, combinada com o aumento dos custos de construção, fez com que os aluguéis aumentassem significativamente em quase todos os mercados em comparação com o ano anterior. Em média, os locais tiveram um aumento de mais de 3% no aluguel máximo. Os maiores aumentos foram registrados em Munique (7,50 €/m²; +7%) assim como em Berlim (7,50 €/m²) e Hamburgo (6,55 €/m²), onde cada um aumentou cerca de 4%. No que diz respeito aos aluguéis médios, o aumento foi ainda maior, com uma média de quase 4%. Aqui, Colônia, com cerca de 8%, assim como Leipzig e Berlim, com mais de 5% cada, apresentam o desenvolvimento mais dinâmico.

Alta demanda esperada também para 2022

“Para o ano de 2022, também se espera uma demanda muito alta e receitas de espaço muito acima da média. Isso se deve, por um lado, às tendências do setor esboçadas, que durarão mais e proporcionarão impulsos adicionais de demanda, e, por outro lado, à recuperação econômica que provavelmente se acelerará ao longo do ano. O fator limitante continuará sendo a oferta, que só poderá compensar os aumentos de demanda, pelo menos parcialmente ou a curto prazo, com a inclusão de ainda mais desenvolvimentos de Brownfield. Nesse contexto, tudo aponta, do ponto de vista atual, para um aumento contínuo no nível dos preços de aluguel”, resume Bastian Hafner, chefe de Logística & Industrial Advisory da BNP Paribas Real Estate GmbH, as perspectivas.
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