Pesquisa sobre o desenvolvimento de áreas logísticas em portos

Após um estudo da Logivest já ter atestado na primavera de 2022 a falta de espaço nos portos como um desafio para a expansão da logística trimodal e sustentável, o consultor de imóveis logísticos agora publicou um abrangente artigo de pesquisa sobre o tema “Desenvolvimento de imóveis logísticos em portos alemães”.

(Munique) Dos cerca de 650 portos que existem na Alemanha, de acordo com a Administração Federal de Hidrovias e Navegação, cerca de 180 portos com foco em imóveis logísticos possuem uma possibilidade de transbordo bi ou multimodal, além de um volume elevado de novas construções de imóveis logísticos. Com base no monitoramento de novas construções, que é apresentado anualmente no sismógrafo de imóveis logísticos da Logivest, os portos com foco em imóveis logísticos puderam ser identificados através de uma metodologia desenvolvida especificamente, e os objetos que foram construídos entre 2017 e 2021 dentro dos portos e em um raio de um quilômetro ao redor dos portos puderam ser mapeados. “Assim, temos uma base de dados muito boa sobre as áreas nos portos com foco em imóveis logísticos. Dados como esses são a base para análises e consultorias de localização fundamentadas”, diz Markus Seidle, chefe de pesquisa da Logivest. De 2017 a 2021, foram desenvolvidos cerca de 1,2 milhão de metros quadrados de área nova dentro das áreas portuárias – apenas uma fração dos quase 26 milhões de metros quadrados de área de nova construção logística desenvolvidos em todo o país no mesmo período. Em média, foram desenvolvidos cerca de 240.000 metros quadrados por ano dentro dos portos – e cerca de 415.000 metros quadrados, quando a área em estudo é ampliada para um raio de um quilômetro ao redor dos portos.

As exigências para imóveis logísticos portuários mudaram

“Os portos tornaram-se um local desejado para usuários de imóveis logísticos, que não desejam apenas o tráfego logístico de navios, mas principalmente aproveitar as outras vantagens de localização. Por isso, hoje em dia, geralmente são construídos imóveis logísticos maiores e mais modernos do que antes, que também apresentam uma alta capacidade de uso terciário”, diz Kuno Neumeier, CEO do grupo Logivest. O tamanho médio dos imóveis logísticos atuais dentro das áreas portuárias na Alemanha é de cerca de 15.000 metros quadrados (ano de construção entre 2017 e 2021). Entre outras coisas, devido ao aumento da demanda por espaço ao longo do tempo, um imóvel logístico construído em 1980 geralmente não atende mais aos padrões atuais. Portanto, ele deve ser modernizado e adaptado ao novo público de inquilinos ou, alternativamente, dar lugar a um novo imóvel contemporâneo. “Mas muitas vezes o espaço disponível nos portos é muito limitado”, diz Neumeier.

Caminhos para enfrentar a falta de espaço: aterro, revitalização e multi-nível

Uma abordagem possível para enfrentar a falta de espaço é aterrar áreas de água não utilizadas dentro dos portos. Por exemplo, em quase 20 anos, novas áreas portuárias foram completamente criadas no JadeWeserPort em Wilhelmshaven. Lá, cerca de 290 hectares de terrenos portuários e logísticos foram aterrados no antigo cais do porto, criando assim novo espaço para a logística. Outra possibilidade para criar novas áreas de desenvolvimento é a revitalização de brownfields. Nesse caso, estruturas antigas são demolidas para que uma nova propriedade possa ser desenvolvida na área liberada. Assim, um desenvolvimento de brownfield oferece a oportunidade de desenvolver projetos ecologicamente sustentáveis sem a necessidade de impermeabilizar áreas verdes. Áreas industriais abandonadas podem se tornar centros logísticos modernos e eficientes.

Um exemplo disso é o “LogPort Duisburg VI” no bairro Walsum de Duisburg, onde estoques de imóveis no porto foram demolidos e novos armazéns logísticos puderam ser instalados. Conceitos de multi-nível são outra variante do uso eficiente do espaço. Sua vantagem é que a área útil excede a mera área de base de um objeto e o fornecimento pode ocorrer em todos os níveis. No entanto, a implementação de tais conceitos de multi-nível geralmente está associada a custos de construção mais altos. Um exemplo de uma instalação bem-sucedida é o projeto Mach 2 da Four Parx no porto de Hamburgo: lá, o desenvolvedor do projeto optou por uma construção de dois andares para criar mais áreas úteis e, assim, enfrentar a escassez de espaço. Projetos de vários andares serão implementados prioritariamente em áreas urbanas, onde a demanda por espaço já é muito alta e a disponibilidade de espaço é muito baixa.

O artigo completo está disponível para download gratuito no site da Logivest:

https://www.logivest.de/researchpaper-hafenlogistik

Foto: © Logivest